Nouveau diagnostic obligatoire : la mérule

• Nouvel apport de la Loi ALUR :

Entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) instaure une nouvelle réglementation relative à la « mérule ». La liste des diagnostics immobiliers obligatoires lors de la vente d’un bien se trouve ainsi rallongée par l’intégration d’un diagnostic « mérule ».

La mérule également appelée « lèpre des maisons » est un champignon parasite difficile à détruire proliférant dans les milieux humides et trouvant refuge dans le bois de l'habitation (meubles, escaliers, charpente, plancher, etc.). « Se nourrissant » du bois en le dégradant, la mérule peut rapidement et sans que les occupants s’en aperçoivent, rendre un logement inhabitable (le travail de sape opéré sur les murs ou une charpente pouvant provoquer la ruine des bâtiments).

• Présence de la mérule ?

Quelques indices…

• déformation et bombement des plinthes, du bois de chambranle ou châssis;
• présence d'une source d'humidité (fuite d'eau, gouttière défectueuse, présence de moisissures);
• présence de filament blancs plus ou moins épais sur de la maçonnerie (blanc ouaté) ou des murs (ne pas confondre avec le salpêtre qui tombe en poussière entre les doigts et a une consistance grasse);
• crêpe brun rouille bordée de blanc

Outre les dommages importants que ce champignon peut causer à une habitation, la mérule peut, en libérant ses spores à l'air libre, être responsable d'affections respiratoires ou pulmonaires chez les populations sensibles telles que les personnes âgées et les enfants (bronchites, allergies, asthme, etc.).

    

• Le public concerné ?

Dès qu'il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé doit en faire  la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

• Informations des acquéreurs

Défini par l’article 76 de la loi ALUR, le diagnostic mérule affiche désormais dans certaines situations un caractère obligatoire. Concrètement, cet examen* devra fournir une information sur la présence d'un risque de mérule et pourra être effectué en même temps que les autres diagnostics immobiliers obligatoires (diagnostic plomb, amiante, gaz, risques naturels et technologiques, performance énergétique, article 274-1 du CCH …).

Le diagnostic mérule devient donc obligatoire, néanmoins celui-ci ne s'impose pas à l'ensemble du parc immobilier. En effet, seuls les logements proposés à la vente (tout ou partie d’un immeuble bâti) et situés dans une zone à risque (déterminée par arrêté** préfectoral, article L.1388-8 du CCH) sont soumis à ce diagnostic. Celui-ci doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, et en cas de vente publique, au cahier des charges, après les autres diagnostiques.

• La mérule : vice caché ?

Bien que ne concernant que les propriétaires d'un bien localisé dans une zone à risque, cette obligation demeure toutefois d'importance puisque la découverte ultérieure de ce champignon parasite peut s’apparenter à un vice caché à même de justifier la demande d’indemnités, la restitution d’une partie du prix ou encore l’annulation de la vente.

La Cour de Cassation stipule en effet que la présence de mérules (dont n'aurait pas été informé l'acheteur) peut légitimement être considérée comme un vice caché car bien souvent indétectable lors d'une simple visite du logement.

Concrètement, en l'absence d’un diagnostic mérule, un acquéreur découvrant la présence de ce champignon pourra se plaindre ultérieurement d’un vice caché. Néanmoins, la responsabilité du vendeur ne pourra être mise en cause que s’il est prouvé qu’il avait connaissance de la présente du parasite au sein de son logement. (Arrêt du 8 avril 2014 – Cass. Civ. – n°09-72747)

*Doit être fait par un diagnostiqueur certifié. Ceux habilités à détecter la présence de termites ont généralement une formation au diagnostic parasitaire couvrant l’ensemble des insectes xylophages et les champignons, incluant donc les mérules.

Vous recherchez un professionnel certifié pour réaliser les diagnostics immobiliers : http://diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr/index.action

**Cet arrêté, consultable en préfecture, vous permettra de savoir si vous vous trouvez dans une zone à risque.